一文讀懂債權項目和不良資產的投資要點！

      近日，恒大在香港聯交所發布了無法履行擔保責任的公告。這份公告和廣東省政府派駐工作組基本意味著恒大的自救努力失敗，債務圍城之下終究還是選擇躺下，接下來大概率走破產重整的路。參考恒大事件，秉一收集整理了一些關于債權投資和不良資產投資的重要知識點，以問答形式幫您安全審慎的做好投資規劃。

      【1問】當前債權類地產項目的投資背景？

      【1答】自2018年以來，銀監、央行、發改委、住建部等部門對房地產行業從提示風險到公開論斷房地產是金融風險最大的“灰犀�！�，從窗口指導到出臺限制信托通道類業務和房地產信托業務規模、限制經營貸流入房市、對房地產企業設置“三道紅線”、限制商業銀行房地產貸款集中度和按揭貸款等具體政策。開發商銷售回款受阻、現金流惡化，償債壓力大幅增加，融資渠道變少。整體監管趨勢明顯在限制地產項目債權類融資，要求開發商提高自有資金的投入比例和周轉率。

       【2問】當前債權類地產項目的投資機會？

       【2答】房企暴雷風潮從2020年中小房企開始，一直到今年的上市房企泰禾、藍光、恒大、花樣年、新力、陽光城等一眾TOP100名單的知名企業，尤其是從2021年第三季度開始，房企的現金流在急劇流出，而相應的融資卻越發困難。在此背景下，各房企在既有融資渠道未能明顯補充資金的情況下，加速對存量項目進行甩賣成了活下去的有效途徑，預計在未來1-2年內，推向市面的困境地產項目數量會呈現一個放量的狀態，短期內會呈現明顯供大于求的現象。而這對于專注困境地產投資領域的投資者而言是一個絕佳的機會。

       【3問】房地產行業近期出現哪些變化？

       【3答】房地產行業出現兩大變化，一是頭部開發商合作開發，二是股權類融資需求增加，而通過名股實債的方式融資成為規避監管的重要方式。

       【4問】如何識別與陷入困境的房地產企業進行合作的風險？

       【4答】三個識別因素：

1、核心風險把控是房地產開發公司的土地儲備，早期儲備土地賬面價值低于市場價值，債權投資的保障較高；
2、主體層面初步分析維度包括實控人品行、股權結構及其質押情況、公司治理和非房產行業布局、杠桿水平、土地儲備、在建項目和在售項目等方面。其中合理的多樣化布局可以為債權提供更多還款來源，但類似跨行業布局也可能拖累地產項目。進一步在財務分析包括根據少數股東損益與少數股東權益匹配度（防止名股實債隱藏債務）、負債結構（有息負債占比）、年化凈利潤率、報表合并范圍、永續債和利息的處理、投資性房地產、經營活動現金流等情況；
3、項目層面包括宏觀分析項目地塊區域及現狀、土地價格、房價及存量房、人口分布和流向，對于三線以下城市還應考慮新城區建設規劃，宏觀層面問題主要表現為區位選擇錯誤、拿地規模過大、業態貪大圖全。微觀層面考慮規劃經濟指標表，業態定位、競品分析、總投入測算和現金流測算、壓力測試、IRR測算、銷售計劃等。

       【5問】大型房地產企業的地產項目債權融資的風控要點？

       【5答】大型房地產開發企業一般融資集中度高，與債權人能夠保持長期融資合作，有利于化解債務風險，而單次分散的融資行為則在出現流動性風險時容易導致債務危機；債權投資過程中嚴格履行業務程序，尤其是保障法律權利，如公證的法律效力要件是否完備；控制單一融資規模，防止被融資方綁架。操作要點：（1）盡調充分和邏輯有效；（2）面簽核保手續與動作齊全；（3）外保內貸轉遞公證手續；（4）擔保事項有權機構出具決議。

       【6問】小型房地產企業的地產項目債權融資的風控要點？

       【6答】小企業資質一般，風控重點在企業的核心資產、定金和外部增信條件。操作要點：（1）關注無法封閉運行；（2）抵押物僅作為抵押而存在時抵押物自身的價值；（3）錯位抵押的保障能力；（4）對于小開發商盡量與本地金融機構合作，減少信息不對稱的風險。

       【7問】房地產企業對地產項目投資時有哪些共性風控指標？

       【7答】1、不介入（樓面價）地王項目，拍地成本過高后盈利將十分依賴房價上漲，在目前的房地產調控背景下風險較大；2、容積率低于1.0等低密度地產項目和保障房項目，利潤空間��；3、不介入郊區造城和文旅大盤項目，運營風險較大；4、非一線城市土地成本占總投資比例超過50%，投資風險較大；5、商業建筑面積超過30%將可能存在銷售障礙；6、自投比例不高于30%，銷售返投不高于30%，債務融資規模不高于50%，否則資金鏈存在風險；7、內部報酬率不低于15%，或與融資成本進行比較，需要通過留下壓力測試的空間，售價下跌20%，銷售面積僅80%，或者可售貨值高于融資金額的1.5倍；8、預計回款情況30天銷售不低于50%，90天銷售不低于80%，可售貨值不低于債務的1.5倍，若無法查清債務規模，則根據總投資估計；

       【8問】一般抵押與最高額抵押的區別？

       【8答】一般抵押僅就某一特定時點已發生的債務享有優先受償權，并且隨主債權轉移，而最高額抵押；最高額抵押是一段時間內將要連續發生的債權，在最高債權限額內就該擔保財產優先受償，最高額抵押設立前產生存在的債權經當事人同意可以轉入最高額抵押擔保范圍，擔保范圍內的債權可以部分轉讓，而擔保物不需要跟隨轉讓。

      【9問】一般保證與連帶責任保證的區別？

      【9答】一般保證的保證人可以要求主合同先審判或仲裁，債務人財產優先清償，否則不履行擔保責任，而連帶保證債權人可以直接要求保證人履行擔保責任�！睹穹ǖ洹芬幎ê贤�約定不明默認為一般保證。